전월세 계약은 단순한 집 구하기를 넘어, 큰 금액이 오가는 법적 행위입니다. 특히 2025년 현재, 깡통전세, 전세사기 등 임대차 분쟁이 빈번하게 발생하면서 보증금 보호와 권리 확보는 필수가 되었습니다.
이번 글은 처음 전월세 계약을 진행하는 분들을 위한 실용 가이드로, 꼭 확인해야 할 핵심 체크포인트를 정리했습니다.
더 이상 피해자가 되지 않기 위해, 확정일자, 등기부등본, 전입신고의 순서를 비롯해, 계약서 작성 시 흔히 발생하는 실수까지 꼼꼼하게 체크! 최소한의 대비가 필요한 시점입니다.
1. 보증금 보호의 핵심: 확정일자 + 전입신고
보증금은 전월세 계약의 중심입니다.
특히 전세의 경우 수천만 원에서 억 단위까지의 큰 금액이 오가는 만큼, 만약 임대인이 파산하거나 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 존재합니다.
이때 보증금을 보호하는 방법은 두 가지입니다:
바로 확정일자와 전입신고입니다.
확정일자는 주민센터에서 계약서를 제출하고 날짜 도장을 받는 것으로, 법적으로 ‘대항력’을 확보하기 위한 필수 조치입니다.
전입신고는 해당 주소지에 실제로 거주할 의사가 있음을 신고하는 행위이며, 이 두 가지가 모두 완료되어야 보증금에 대한 우선 변제권을 인정받게 됩니다.
특히 2025년 이후 시행되는 주택임대차보호법 개정안에 따라, 확정일자와 전입신고가 늦어진 경우 보증금 반환 순위에서 밀릴 수 있습니다. 따라서 계약서에 서명만 하고 방심하는 것이 아니라, 당일 또는 다음날 바로 행정기관에서 처리해야 안전합니다.
2. 등기부등본 확인은 필수, 소유자와 채무 상태 확인
전월세 계약을 하기 전, 반드시 확인해야 할 문서가 등기부등본입니다.
등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리관계, 근저당이나 압류 등 채무 내역을 나타내는 공식 문서입니다.
가장 먼저 확인해야 할 것은 임대인이 실제 소유자인가입니다.
등기부등본의 '갑구'에 나오는 소유자 명의와 계약서 상 임대인이 동일한지 대조해야 합니다.
또한 '을구'를 통해 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있는지도 반드시 살펴야 합니다.
이미 많은 금액의 채무가 잡혀 있다면, 내 보증금은 우선순위에서 밀려서 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.
2025년 현재, 깡통전세 피해자 대부분이 등기부등본을 미확인하거나, 담보물권의 존재를 인지하지 못한 경우입니다.
아래 표는 등기부등본에서 확인해야 할 주요 항목과 그 의미를 정리한 것입니다.
| 확인 항목 | 내용 | 주의점 |
|---|---|---|
| 갑구 | 소유자 정보 | 임대인과 일치 여부 확인 |
| 을구 | 근저당, 가압류 등 | 채무 과다 시 보증금 위험 |
| 변동사항 | 최근 설정일자 | 최근 채무 설정 시 위험 신호 |
3. 계약서 작성 시 자주 놓치는 항목들
전월세 계약서에는 다양한 조건이 포함됩니다.
하지만 대부분은 표준계약서를 그대로 사용하면서 주요 조건을 명확히 하지 않아, 이후 분쟁이 생기는 경우가 많습니다.
먼저 계약 기간과 연장 조항은 반드시 확인해야 합니다.
일반적으로 2년 계약을 체결하지만, 자동연장 조항이 포함돼 있거나 해지 조건이 불명확할 경우 불리하게 작용할 수 있습니다.
또한 관리비 포함 여부나 주택 수리 책임에 대한 구체적 명시가 없으면, 나중에 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.
계약서에 ‘기타사항’란이 있다면, 구두로 합의한 내용도 꼭 적어 넣어야 증거로 인정받습니다.
2025년부터는 ‘계약갱신청구권’이 개정된 법령에 따라 제한적으로 적용될 수 있으므로, 연장 의사가 있다면 처음 계약서 작성 시 해당 여부를 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
무엇보다 중요한 것은 계약 전에 반드시 집 내부 상태를 촬영해 두고, 입주 전 하자에 대한 항목을 계약서에 첨부하는 것입니다.
추후 하자 책임 문제를 방지할 수 있는 강력한 방어 수단입니다.
✅ “확인 안 해서 당하는” 일이 없도록
전월세 계약은 단순한 거래가 아니라, 내 돈과 권리를 지키는 법적 계약입니다.
특히, 보증금 규모가 커질수록 위험도 함께 증가하므로, 하나하나 직접 확인하는 습관이 중요합니다.
확정일자·전입신고·등기부등본 확인은 세입자의 최소한의 권리 보호 장치입니다.
설령 집이 마음에 들더라도 서두르지 말고, 계약 전 1~2일 시간을 두고 모든 정보를 교차 검증하는 것이 좋습니다.
특히, 2025년 현재 임대차 시장은 불안정한 요소가 많기 때문에, ‘괜찮겠지’라는 생각보다는 ‘한 번 더 확인하자’는 자세가 더 필요합니다.
이 글은 특정 부동산이나 계약을 추천하는 것이 아니며, 계약 전 스스로 권리를 보호할 수 있도록 돕기 위한 정보 제공을 목적으로 합니다. 당신의 보증금은 스스로 지켜야 합니다. 작지만 철저한 준비가 전세사기 피해를 예방할 수 있습니다.