2025년 현재도 전세사기 피해는 여전히 심각한 사회문제로 남아 있습니다.
특히 깡통전세, 허위 계약, 명의 도용 등 다양한 방식으로 발생하는 피해는 수천만 원에서 억 단위의 보증금 손실로 이어집니다.
피해자 대부분이 공통적으로 ‘등기부 확인을 하지 않았다’거나 ‘확정일자 없이 입주했다’는 사례가 많습니다.
이번 글에서는 대표적인 전세사기 유형을 실제 사례 기반으로 분류하고, 각 유형별 특징과 예방 방법을 정리해드립니다.
더 이상 뉴스 속 일이 아닌, 나에게도 일어날 수 있는 전세사기를 막기 위해 반드시 알아야 할 정보입니다.
1. 갭투자형 전세사기 – 과도한 전세금 유도
가장 대표적인 전세사기 유형은 ‘갭투자형 사기’입니다.
이는 집값과 전세금 차이가 거의 없는 상황에서, 집주인이 여러 채를 보유하고 전세를 돌려막는 방식으로 보증금을 유용하는 구조입니다.
예를 들어 시세가 1억 원인 소형 주택에 전세금 9,800만 원을 받고 계약을 체결한 뒤, 해당 집값이 하락하거나 집주인이 파산하게 되면 세입자는 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
이 구조는 일견 합법적으로 보일 수 있지만, 보증금 회수 가능성이 매우 낮은 위험한 형태입니다.
2025년 현재 서울 외곽, 수도권 빌라 지역에서 여전히 이 같은 구조의 계약이 성행하고 있으며, 보통 전세금이 매매가의 90%를 초과하는 경우가 많습니다.
이 유형의 사기는 집주인이 ‘대출 없이 집을 샀다’거나 ‘세입자가 빨리 구해져야 한다’고 재촉하는 경우가 많으며, 시세 대비 과도한 전세금 설정이 핵심 위험 요인입니다. 이러한 사기를 예방하기 위해서는 반드시 KB 시세 확인 또는 부동산 실거래가 비교를 통해 전세금이 적정선인지 확인해야 하며, 입주 전 확정일자와 전입신고를 통해 법적 보호를 받아야 합니다.
2. 명의 도용형 사기 – 소유자 아닌 제3자 계약
두 번째 유형은 ‘명의 도용형 사기’입니다.
이는 실제 집주인이 아닌 제3자가 마치 집주인인 것처럼 위조된 서류나 도장을 사용해 세입자와 계약을 체결하는 수법입니다.
이 경우, 세입자는 집에 들어가서 살 수는 있지만, 실제로는 임대차 계약이 법적으로 성립되지 않은 상태이며, 보증금을 돌려받을 권리조차 없습니다.
대표적인 예로는, 실제 소유자가 해외 체류 중인 경우를 노려 위임장 또는 위조된 인감증명서를 제출하고, 계약서를 작성하는 방식이 있습니다.
또는 부동산 중개사가 공모하는 사례도 있으며, 피해자는 등기부등본의 소유자와 계약서 임대인 이름이 다른 사실을 사전에 확인하지 못한 경우가 많습니다.
예방을 위해서는 반드시 등기부등본 상 소유자와 계약서 임대인이 일치하는지 확인하고, 대리 계약 시에는 공증받은 위임장과 소유자와의 실제 연락 확인이 필요합니다.
특히, 고령자 명의의 주택, 유사 이름 소유자, 대리인 계약 시에는 더욱 꼼꼼한 확인이 요구됩니다.
3. 이중계약·다중임대 – 같은 집을 여러 세입자에게 계약
이중계약 또는 다중임대 유형은 한 집에 대해 여러 명의 세입자와 계약을 체결하는 방식으로, 사기범이 보증금을 중복해서 수취하는 악질적 형태입니다.
예를 들어 A라는 집을 먼저 B 세입자와 계약한 뒤, 전입신고가 완료되기 전 또 다른 C, D와 계약을 체결하여 각각 보증금을 받아 챙깁니다. 문제는 가장 먼저 전입신고와 확정일자를 받은 세입자만 법적으로 보호받을 수 있다는 점입니다.
나머지는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
이 유형은 특히 신축 빌라나, 외관이 비슷한 다세대 건물에서 흔히 발생하며, 중개사 또는 유사 업체와 공모된 경우도 많습니다.
이런 피해를 막기 위해선 계약 즉시 전입신고 + 확정일자를 받고, 계약 직전에 해당 주소지로 다른 확정일자가 존재하는지 확인해야 합니다. 또한 계약일 이전 등기부등본을 받아 두는 것도 중요합니다.
📌 전세사기 유형 요약 표
| 사기 유형 | 특징 | 예방 방법 |
|---|---|---|
| 갭투자형 | 전세금이 집값과 비슷 | 시세 확인, 확정일자/전입신고 |
| 명의도용형 | 소유자 아닌 제3자 계약 | 등기부 확인, 위임장 진위 검토 |
| 이중계약형 | 한 집 여러 계약 체결 | 계약 후 바로 전입·확정일자 |
✅ '확인 안 한 책임'은 피해자 몫
전세사기는 단순히 운이 나쁜 문제가 아니라, 정보 부족과 확인 부족에서 시작됩니다.
대부분의 피해자들은 ‘그럴 줄 몰랐다’며 뒤늦게 후회하지만, 사후 구제는 매우 제한적입니다.
계약 전 등기부등본 확인, 확정일자·전입신고 완료, 시세 비교는 필수가 되어야 하며, 의심스러운 조건에는 즉시 계약을 중단하는 용기도 필요합니다.
2025년 현재 정부는 보증금 반환 보장 제도를 강화하고 있지만, 실제 피해 복구에는 긴 시간이 소요됩니다.
이 글은 특정 계약을 추천하거나 특정 상황을 일반화하지 않으며, 스스로를 지키기 위한 예방 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 지금 이 글을 읽고 있다면, 전세 계약을 앞두고 있는 당신이 마지막 점검을 하길 바랍니다. 사기를 피하는 최고의 방법은 '사기를 아는 것'입니다.